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複数の不動産を売却したときの控除は長期譲渡の特別控除は、一人につき、一年に一回だけ受けることができます。
もし、一年のうちに二つ以上の不動産を譲渡して、それが全て長期譲渡となるときは、譲渡所得の合計を出し、そこから100万円だけを差し引きます。
複数の不動産を売却するときは、できるだけ売却年を変えた方が、税務上は有利であるといえるでしょう。
譲渡日は、売却の契約日か、所有権引渡しの日かのいずれかを選べますから、契約日と引渡し日が年をまたいでいるときは、この点に注意して選択するとよいでしょう。
共有名義の不動産を売却したときの控除は二人で共有している土地を譲渡したときは、それぞれが100万円の特別控除を受けることができます。
計算方法は、それぞれの共有持分割合により譲渡益を計算します。
譲渡所得が100万円以下のときは譲渡所得が100万円以下であれば、100万円控除により課税譲渡所得はマイナスとなりますので、課税はされません。
ただし、この場合でも確定申告は必要です。
マイナスとなった分については、新たにその年に長期譲渡の土地。
建物を売却したとき以外には使用できません。
つまり、譲渡益が80万円で、控除により20万円のマイナスとなっても、その20万円を他搬の所得から差し引くことはできません。
杜長期所有の土地を売却するとき、次のような場合は税率が軽減されます。
読次の１から７までの土地の売却で、一定の書類により証明された場合には、税率が先ほどの数字から20％（うち住民税5％）に軽減されます（ただし、長期譲渡であることが前提）。
住宅・都市整備公団、土地開発公社などによる住宅建設や宅地造成のための譲渡。
収用交換などによる譲渡肌４開発許可などを受けて行う一定の民間不動産業者による優良住宅地造成のための譲渡短期譲渡所得の場合は、控除はありませんので、譲渡所得がそのまま課税譲渡所得となります。
また、不動産の譲渡所得は他の所得とは税額を別々に計算する分離課税が一般的ですが、短期譲渡所得は分離課税以外に総合課税の要素も加えられているのが大きな特徴です。
つまり、累進課税の観点が導入されていますので、所得の高い人はかなりの高税率（最高で70％以上の負担５開発許可を要しない都市計画区域内の宅地の造成において、その造成面積1000㎡以上の一団の住宅地の用に供するための譲渡（3大都市の特定市町村の市街化区域内の優良住宅地造成では500㎡以上）。
都市計画区域内において、４二5戸以上の一団の住宅、または、15戸もしくは延床面積1000㎡以上、の中高層耐火共同住宅の建設の用に供するための土地の譲渡で、一定の要件を満たす「優良な住宅」として認定されるもの。
土地区画整理事業の施行地区内の土地の譲渡で、仮換地指定日から3年を経過する日の属する年中までに一定の住宅または中高層耐火共同住宅の建設の用に供するための土地の譲渡。
利用できるケースも多いのでデベロッパーなど相手先に確認してみましよう。
なお、この特例を受けるには、確定申告書に加えて証明書が必要です。
このケースでの課税額は、譲渡所得の6800万円に対して、先ほどの所得税とこの住民税を合計した額である4403万3000円となります。
長期譲渡所得の場合は、同じ条件で税額が2353万円ですので、譲渡のタイミングだけで、実に11000万円以上の差が出てしまうことになります。
ただし、次の条件を満たすときには、優遇税率で計算することができます。
３税率の軽減が適用される場合とは次の目的のために不動産を売った場合には、先ほどの計算式の１の所得税率を20％、住民税率を6％とし、２の1・1を1として計算します。
ムを売却したときの税金土地や建物は、いつも時価で売れるものとは限りません。
急いで売却するときなど、希望価格で買ってくれる人を待つ余裕がないこともあります。
また、高値のとぎに購入してしまって、底値のときに売らざるを得ないときもあり、そのようなとぎは、譲渡所得がマイナスになることがあります（譲渡損失）。
そのようなときは、他の所得と通算して税金を返してもらうことができＢ土地や建物を売って赤字になったときは日長期所有資産と短期所有資産を一緒に売ったときは土地と建物を同時に売った場合に、どちらかが長期所有資産で、どちらかが短期所有資産という場合があります。
例えば、土地の所有権を取得したのはずっと前だが、更地にしておいて、最近になって建物を建てたようなときです。
そのような場合は、譲渡代金を短期所有の建物分と、長期所有の土地分に分けて、別々に税額計算をします。
土地と建物を一緒に売るときは、たいてい一括した契約金額になりますが、時価に基づいて土地と建物に分ける必要があります。
土地建物の譲渡には、その他にも交換や収用といった特殊な方法があります。
そのようなときには、どのように課税がなされるのでしょうか。
ケース別に解説して承ましよう。
交換・収用などの特殊な売買のときはただし、譲渡損失が次のような場合は、他の所得との損益通算はできません。
１借金の担保とした不動産が競売などで譲渡されたとき２別荘などの、通常居住用に使用していない家屋の譲渡ただし、この２による譲渡損失は、他のにも所得があればその範囲内で損益通算ができます。
この譲渡所得は、他の不動産の売買によるものだけでなく、ゴルフ会員権などの売買によるもの。
この手続きも、確定申告で行ないます。
土地と土地の交換、建物と建物との交換など、不動産の交換を行なったときは、実際には金銭の授受が行なわれるわけではありません。
しかし、税法上では、自分の不動産を売却して、その代金で相手の不動産を取得したものと考えます。
したがって、その売却代金にみなされるものについて譲渡所得を算出し、それに対して譲渡所得税と住民税が課税されます。
ただし、一定の条件を満たせば、非課税となったり、控除が受けられたりする場合もあります。
しかし交換の場合では、実際には不動産を売買していないわけですから、売却代金がわかりません。
そこで、売却代金をいくらとみなすかが問題となります。
１売却代金をいくらとみるか、交換の場合の売却代金は、受けとった不動産の時価とイコールであると考えます。
交換相手に渡した不動産の時価ではありませんので、注意してください。
土地の場合であれば、公示価格や不動産鑑定士による鑑定額が参考になるでしょう。
建物は、新築であればその建物の建築代金となりますが、中古の場合は算定が難しいので、やはり不動産鑑定士に依頼したほうがいいでしょう。
２差額が現金で支払われるときは交換する不動産の価値が同じでないときは、差額分の金銭の授受が行なわれることがあります。
これを、交換差金といいます。
この交換差金を受け取ったときは、受け取った不動産の時価にこの金額をプラスしたものを売却代金と考えます。
逆に、交換差金を支払ったときには、不動産の時価からこれを差し引きます。
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